В том, чтобы мораторий на отчуждение сельхозземель длился вечно, заинтересовано очень много влиятельных бизнес-структур и органов власти
Как только Украина обрела независимость, она задалась извечным земельным вопросом — продавать или нет? В 1992 году законодатель внес поправки в Земельный кодекс, согласно которым земля могла быть государственной, коллективной и частной собственностью. В те далекие времена по закону на распоряжение этим ресурсом не существовало никаких ограничений. Чтобы продать землю, достаточно было выйти из коллективного хозяйства, получить свой пай и заключить соответствующий договор купли-продажи. Правда, в действительности сделать это было непросто — местные советы просто не выдавали государственные акты на землю, так как даже не знали, как они выглядят, соответственно и сделки купли-продажи не заключались. Только спустя три года правительство утвердило бланк сертификата, однако процессу перехода земли в частную собственность это не способствовало. Только в конце 1999 года с подачи тогдашнего президента Леонида Кучмы были сделаны первые подвижки в направлении выдачи госактов на землю. Если точнее, то указ президента обязывал в течение нескольких месяцев выдать всем желающим сертификаты на земельный пай. К середине 2000 года часть крестьян получила необходимые документы, тогда-то и началось «золотое время» купли-продажи участков сельскохозяйственного назначения. Продлилось оно недолго — чуть более года. Новый Земельный кодекс, вступивший в силу 1 января 2002 года, ввел мораторий на продажу земли, который, как предполагалось изначально, должен был действовать до 1 января 2005 года. Однако затем срок отодвинули сначала до 1 января 2006 года, а затем до 1 января 2008-го. Причина такого постоянства депутатов в данном вопросе очевидна — крупные игроки земельного рынка, имеющие сильное парламентское лобби, прекрасно усвоили, что теневое обращение участков намного прибыльнее.
ЗАВИДНОЕ ЕДИНЕНИЕ
А потому очередная дата прекращения моратория, 1 января 2008 года, может оказаться далеко не последней. Тем более если учесть, что она условна. Согласно Закону «О внесении изменений в Земельный кодекс относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения» мораторий будет снят только в случае принятия двух базовых законов: «О государственном земельном кадастре» (был принят еще 20 марта этого года, но Президент отказался подписывать документ, посчитав его антиконституционном) и «О рынке земель» (в первом чтении был принят еще в середине 2004 года и вот уже несколько лет пылится в парламенте). Когда приступит к работе новый состав Верховной Рады — неизвестно. А потому шансы, что нужные для отмены моратория законы будут приняты до конца года, весьма призрачны.
Теоретически ситуацию могли бы исправить парламентарии своим волевым решением. К этому их призывают не только различные эксперты, но и лично Президент, который неоднократно заявлял, что ни в коем случае не поддержит продление моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, даже если профильные законы не будут приняты. Однако нынешние претенденты на парламентские кресла, похоже, не готовы прислушаться к увещеваниям главы государства и дать, наконец, зеленый свет свободному обращению сельхозземель. «Я не вижу возможности уже в следующем году отменить мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Мы не поддержим отмену, так как в Украине не создан земельный кадастр, не определена цена земли, не определены земли, которые ни в коем случае не могут быть проданы, не урегулированы вопросы покупки земли иностранцами и т.д.», — сообщил «k:» депутат пятого созыва от Коммунистической партии Украины Александр Голуб. Аналогичной позиции придерживается и БЮТ, о чем недавно заявила сама лидер блока Юлия Тимошенко. По словам Святослава Олийныка, депутата этой фракции, «БЮТ, скорее всего, не будет поддерживать отмену моратория, так как Украина пока что не готова к этому шагу. У нас нет расчетов о возможных последствиях отмены запрета на продажу сельхозземель, нет механизмов защиты прав украинских граждан в этом вопросе и сохранения статуса такой земли. А без этого отмена принесет больше вреда, чем пользы». В Партии регионов тоже считают страну не готовой к отмене моратория. «Когда-нибудь, конечно, мораторий отменить надо. Но только когда будут гарантии, что сельхозземли не утратят своего назначения, иначе у нас вместо свободного рынка будет рынок спекулятивный. А для законодательного оформления нормального процесса отчуждения участков необходимо минимум полгода нормальной работы Верховной Рады», — говорит депутат от ПР Алексей Плотников. За отмену моратория выступает только «Наша Украина», которая даже внесла эту позицию в свою предвыборную программу. Но желания только ее депутатов будет явно недостаточно для получения положительного результата.
СИЛЬНЫЙ АРГУМЕНТ
В принципе аргументы парламентариев относительно того, что без профильных законов будет трудно организовать цивилизованный рынок земли, достаточно серьезны. У нас до сих пор не прописаны минимальный уровень стоимости сельхозземель, нормы владения ими одним субъектом, ограничения для иностранных инвесторов и т.д. Но решение этих спорных моментов может затянуться на годы. Недавно Агентство по земельным ресурсам определило только ориентировочную стоимость 1 га земли — 10–12 тыс. грн. И эти предварительные прогнозы тут же вызвали массу дискуссий. Независимые эксперты говорят, что озвученная цена существенно завышена и такой уровень приемлем только для участков, расположенных в непосредственной близости от крупных городов. Платить более двух тысяч долларов за гектар можно только с перспективой изменения целевого назначения участка, земли же, предназначенные непосредственно для ведения сельского хозяйства, не должны стоить больше $500 за га. Однако агентство пытается закрепить названную им цену как минимальную, ниже которой продавать земли должно быть запрещено. Разрешение этого спора также может затянуться на неопределенное время.
Тем не менее стоит учесть, что сегодня в Украине действует 34 закона, в том числе и Земельный кодекс, которыми регулируются земельные вопросы. Еще около 40 законов и более ста подзаконных актов так или иначе затрагивают земельную проблематику. Так что будь на то действительно воля законодателя, отменить запрет можно было бы хоть сегодня. А необходимые законы принять позднее. Однако парламентарии в вопросе сохранения моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель проявляют завидную солидарность, что означает только одно: украинский бизнес сегодня попросту не заинтересован в отмене моратория, имея достаточно возможностей скупать земли и в обход запрета.
По оценкам экспертов, только за последние четыре года в обход моратория было продано 4,7 млн. га земельных паев. Ежегодный же теневой оборот на этом рынке достигает порядка $50–60 млн. Механизмов для этого множество, самые распространенные — передача пая в наследство, когда покупатель официально признается единственным наследником и на его имя выписывается госакт; далее — выдача бессрочной генеральной доверенности на распоряжение участком. Как только мораторий будет отменен, по этой доверенности покупатель переоформит земельный участок на себя. Не менее активно проводятся операции мены (скажем, 4 га меняются на 1 сотку, что в принципе законодательство не запрещает) и отчуждение земли за долги. И наконец, покупка непосредственно собственника земель (юридического лица) вместе со всеми его имущественными правами.
ТЕНЕВИКИ НЕ ХОТЯТ ЛИШАТЬСЯ ДАРМОВЩИНЫ
Если же рынок станет свободным, нынешние земельные короли сразу же столкнутся со множеством проблем. Первая — конкуренция со стороны иностранного капитала. Сегодня в земельный фонд Украины входит 33 млн. га пашни, общая стоимость которой (по различным оценкам) составляет около 200–300 млрд. грн. При свободном рынке один гектар будет стоить приблизительно $1500. В то же время цена такого же участка в Европе — порядка 4000 евро, а США — $3200. Так что у иностранных инвесторов будет достаточно оснований для начала скупки украинских земель, которые составляют 10% мировых запасов чернозема. В такой ситуации отечественные инвесторы просто не хотят (а возможно, и не смогут) конкурировать с мировыми землевладельцами.
Кроме того, нынешних теневиков пугает неопределенность со стоимостью земли. Сегодня существуют три разные точки зрения на то, что может произойти с ценой на земельные участки после отмены моратория. Часть экспертов, в том числе и специалисты земельного агентства, считают, что отмена запрета приведет к увеличению предложения на рынке, что может существенно снизить цены на участки. Другие уверены, что приход крупных игроков, в том числе иностранных, которые сейчас ждут отмены моратория, а также «обеление» рынка приведет к росту цен. Аналитики по недвижимости придерживаются мнения, что снятие запрета особо на рынок не повлияет, так как потенциальные собственники уже поделили земли с помощью теневых механизмов. Однако что именно случится — не знает никто. В такой ситуации нынешняя стабильность предпочтительнее неизвестности.
Тем более что заинтересованные лица сегодня имеют уникальную возможность использовать земли практически даром. В 1998 году Верховная Рада приняла Закон «Об аренде земель», и уже к концу 2002 года каждые восемь из десяти владельцев земельных сертификатов сдали свои участки в аренду. Сегодня даже в земельном агентстве признают, что большая часть участков находится в долгосрочной аренде. При этом средняя ежегодная плата за пользование одним га составляет 112 грн., и в половине случаев с крестьянами рассчитываются не деньгами, а сельхозпродукцией. Спрашивается, зачем же покупать земли по цене, в сто раз превышающей нынешнюю?
У КАЖДОГО СВОЙ ИНТЕРЕС
В принципе противостоять упрямству народных избранников могли бы другие ветви власти. Тем более что Президент четко высказал свою позицию: мораторий должен быть снят в следующем году. А потому он может попросту не подписывать новый «запретительный» закон. Однако парламентарии уже доказали свою возможность преодолевать вето на подобные нормативы. Свои рычаги влияния может использовать и Кабмин. Однако сейчас для него отмена моратория неинтересна. Напомним, недавно Госкомитет по земельным ресурсам был реорганизован в агентство, и вместе со сменой названия был незаметно изменен и его статус. Из самостоятельного органа власти земельное ведомство стало подотчетно Минприроды. Нынче идет активная работа на местах — меняются начальники земельных управлений в рамках реструктуризации. Следующим шагом должно стать лишение полномочий в земельном вопросе местных советов. Только после этого отмена моратория станет целесообразной для Кабмина.
Местные власти, которые вроде бы вообще не вмешиваются в данный вопрос, на самом деле всячески стараются отсрочить отмену моратория. Это можно сказать хотя бы по тому, какими темпами создается кадастр земель. Дело в том, что из-за отмены запрета они могут утратить свой статус основных продавцов сельхозземель. По оценкам экспертов, около 75% всего теневого оборота земли осуществляется как раз при непосредственном содействии местных органов власти. А в нынешнем году их позиции в этой сфере только укрепились, так как крестьянам запретили менять целевое назначение своих наделов. Ранее крестьяне переводили свои паи в участки для ведения личного хозяйства и спокойно их продавали. Теперь же можно менять только целевое назначение участков, находящихся в коммунальной или государственной собственности. То есть выделить участок из сельхозугодий, поменять его назначение и продать могут только органы местного самоуправления. Это позволило местным советам наладить вполне успешный бизнес по торговле землей, вытеснив с этого рынка самих крестьян.
В итоге заинтересованными в отмене моратория оказываются только непосредственно крестьяне, которые при свободном обороте могут рассчитывать на получение более высокой платы за свои земли. Но мнение и интересы сельских жителей, видимо, мало интересуют высшие сферы. Так что рассчитывать на отмену моратория в этом году не приходится.
